小产权房买卖协议是否有效？

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案情简介

王某在自己村集体土地上建有一栋楼房共七套，只办理了一栋的产权证，但不能办理土地证。2013年6月2日，王某将其中的一套以每平米3000元(当地全产权房的价格为每平米5000-6000元)的价格卖与了外地来此做生意的刘某，双方签订了买卖房屋协议，并已实际履行。2013年底刘某听说国家正在整治小产权房建筑，担心房屋被清理拆除，遂反悔要求退房还款，王某不同意，。

该买卖协议是否有效?

小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，就其买卖效力而言，我国并没有统一、明确、具体的法律法规和相应的司法解释来规定，，但是既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。

本案中王某和刘某订立的小产权房买卖协议作为一种合同，判断其是否有效应遵从合同法则。依据合同法规定，合同无效的情形有以下五点：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

结合本案，王某和刘某签订的小产权房买卖协议是其双方的真实意思表示，王某出卖的房屋虽是小产权房，但并不是违章建筑，王某对该房屋有处分的权利，其出卖该房屋非但没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有损害社会公共利益，而且对买卖双方均有益，一方面王某将其闲置的房屋卖给别人有了收益，另一方面刘某以只有市场一半的价格购买到了可以居住的房屋，双方均有利可图。其房屋买卖协议也没有违反法律、行政法规的强制性，因此不存在合同无效的情形。

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